Hausbauen – darauf sollte man achten

Altbauwohnung sanieren: Die richtige Reihenfolge der Gewerke von der Bestandsaufnahme bis zur Montage

Bei der Sanierung einer Altbauwohnung entscheidet die Reihenfolge der Arbeiten oft mehr über Kosten und Bauzeit als die Wahl der Materialien. Jede Wand, die zweimal geöffnet wird, kostet doppelt. Jeder frisch geschliffene Boden, über den danach noch Gerüste und Fliesenkleber getragen werden, muss nachgearbeitet werden. Wer die Gewerke in der richtigen Abfolge plant, spart Geld, Nerven und Wochen.

Phase 1: Bestandsaufnahme vor dem ersten Hammerschlag

Ein Altbau verrät seinen Zustand erst, wenn man genau hinsieht. Gehen Sie die Wohnung deshalb vor jeder Planung systematisch durch und notieren Sie, was Sie finden. Diese Liste wird später die Grundlage für Angebote und Zeitplan.

• Elektrik: Gibt es Steckdosen ohne Schutzkontakt, alte Schraubsicherungen oder Leitungen auf Putz? Dann ist meist eine komplette Neuinstallation fällig.
• Wasser und Abwasser: Aus welchem Material sind die Leitungen? Wurde schon einmal geflickt? Wie alt sind die Steigleitungen im Haus?
• Decken und Böden: Federt der Boden beim Gehen? Fällt er zu einer Seite ab? Viele Altbauten haben Holzbalkendecken, die genauer geprüft werden müssen.
• Feuchtigkeit: Gibt es Flecken an Außenwänden, im Bad oder unter Fenstern?
• Fenster und Türen: Lassen sich Kastenfenster und Türen aufarbeiten, oder ist ein Austausch nötig?

Schadstoffe früh klären

Ein Punkt wird bei der Bestandsaufnahme gern vergessen: Schadstoffe aus früheren Renovierungen. Viele Altbauwohnungen wurden im Lauf der Jahrzehnte mehrfach renoviert. Dabei kamen auch Materialien zum Einsatz, die heute als problematisch gelten.

Laut Verbraucherzentrale besteht in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Vor Arbeiten an Gebäuden, die davor gebaut wurden, sollten Sie sich über die Gefahren informieren. Asbest kann unter anderem in Fliesenklebern, Putzen, Spachtelmassen und älteren Bodenplatten stecken. Nach der seit Dezember 2024 geltenden Gefahrstoffverordnung müssen Auftraggeber dem beauftragten Betrieb vorliegende Informationen zu Schadstoffen weitergeben, bei Asbest vor allem das Baujahr beziehungsweise den Baubeginn. Welche Untersuchungen und Schutzmaßnahmen im Einzelfall nötig sind, entscheiden die Gefährdungsbeurteilung des Betriebs und die zuständige Stelle.

Phase 2: Rückbau und alles, was in Wand und Boden verschwindet

Nach der Bestandsaufnahme folgt der Rückbau. Alte Beläge, Fliesen, Sanitärobjekte und nicht mehr benötigte Einbauten kommen heraus. Erst jetzt zeigt sich, was wirklich unter den Oberflächen liegt. Planen Sie deshalb nach dem Rückbau eine zweite Begehung ein und passen Sie das Angebot bei Bedarf an.

Danach kommen die Gewerke, deren Arbeit später unsichtbar ist. Elektrik, Wasser, Abwasser und Heizung werden neu verlegt, solange Wände und Böden offen sind. Legen Sie dafür vorab fest, wo Steckdosen, Schalter, Lampen und Anschlüsse für Küche und Waschmaschine sitzen sollen. Jede Änderung nach dem Verputzen bedeutet neue Schlitze.

Ein besonderer Fall sind die Steigleitungen. Sie versorgen in einem Mehrfamilienhaus meist mehrere Wohnungen. Klären Sie früh mit Hausverwaltung oder Vermieter, wer zuständig ist und ob eine Erneuerung des gesamten Strangs geplant ist. Wird beides zusammengelegt, müssen die Schächte nur einmal geöffnet werden.

Phase 3: Trockenbau, Estrich und Decken

Sind die Leitungen verlegt und geprüft, beginnen die Arbeiten an Wänden und Böden. Im Trockenbau entstehen neue Trennwände, Vorwände für das Bad und abgehängte Decken für Leuchten. An Außenwänden kann Trockenbau auch Schall- und Wärmeschutz verbessern.

Beim Boden hängt viel von der Decke darunter ab. Eine Holzbalkendecke trägt weniger Gewicht als eine Betondecke und reagiert empfindlich auf Feuchtigkeit. Häufig ist deshalb ein Trockenestrich die bessere Wahl. Er bringt kaum Wasser in die Konstruktion und ist schneller belegbar. Ein herkömmlicher Estrich muss dagegen ausreichend trocknen, bevor Fliesen oder Parkett darauf kommen. Lassen Sie die Restfeuchte messen, statt nach Gefühl weiterzuarbeiten.

Phase 4: Bad, Fliesen und Böden

Das Bad ist in fast jeder Altbauwohnung der aufwendigste Raum. Vor den Fliesen kommt die Abdichtung, besonders im Duschbereich und an den Wandanschlüssen. Erst danach wird gefliest und verfugt. Sanitärobjekte und Armaturen folgen im letzten Schritt dieser Phase.

Holzböden gehören ans Ende der groben Arbeiten. Werden alte Dielen oder Parkett erhalten, sollten Schleifen und Versiegeln erst stattfinden, wenn keine nassen und schmutzigen Arbeiten mehr anstehen. Sonst landen Kleberreste, Mörtel und Kratzer auf der frischen Oberfläche.

Phase 5: Malerarbeiten und Endmontage

Zum Schluss kommen die Maler. Wände und Decken werden gespachtelt, geschliffen und gestrichen. Danach montieren Elektriker die Schalterabdeckungen und Leuchten. Türen, Sockelleisten und Einbaumöbel folgen. Am Ende steht eine gemeinsame Begehung mit Protokoll, in dem offene Punkte festgehalten werden.

Wer hält die Reihenfolge zusammen?

Die beste Reihenfolge nützt wenig, wenn niemand sie steuert. Bei einer Einzelvergabe übernehmen Sie selbst die Koordination. Sie stimmen Termine ab, prüfen Übergaben und entscheiden, wenn ein Gewerk auf ein anderes wartet. Das ist machbar, kostet aber viel Zeit und Erfahrung.

Die Alternative ist ein Betrieb, der alle Gewerke aus einer Hand anbietet. Ein Beispiel dafür ist die S&O Innenausbau GmbH aus Berlin-Tempelhof. Sie führt Elektro, Sanitär, Trockenbau, Maler-, Boden- und Fliesenarbeiten mit eigenen Gewerken aus, und ein fester Bauleiter stimmt die Abfolge ab. Gerade im Altbau zählt das, weil dort häufig Unvorhergesehenes auftaucht und schnell entschieden werden muss.

Ganz gleich, wie Sie vergeben: Halten Sie die Reihenfolge schriftlich fest und lassen Sie jede Phase abschließen, bevor die nächste beginnt. So bleibt die Sanierung planbar, auch wenn der Altbau Überraschungen bereithält.