Hausbauen – darauf sollte man achten

Familiendarlehen für den Hausbau: So regeln Sie den Darlehensvertrag schriftlich

Beim Hausbau oder Wohnungskauf fehlt oft ein Teil des Eigenkapitals. Viele Bauherren schließen diese Lücke mit Geld von Eltern, Großeltern oder Geschwistern. Das ist unkompliziert, solange alle Beteiligten sich einig sind. Schwierig wird es, wenn Jahre später niemand mehr genau weiß, ob das Geld geschenkt oder geliehen war, wann es zurückgezahlt werden sollte oder was im Erbfall gilt. Ein schriftlicher Darlehensvertrag schafft hier Klarheit, auch gegenüber Bank und Finanzamt.

Warum ein schriftlicher Vertrag sinnvoll ist

Ein privates Darlehen zwischen Angehörigen ist rechtlich ein ganz normaler Darlehensvertrag nach § 488 BGB. Der Darlehensgeber verpflichtet sich, einen Geldbetrag in vereinbarter Höhe zur Verfügung zu stellen, der Darlehensnehmer, einen vereinbarten Zins zu zahlen und das Geld bei Fälligkeit zurückzuzahlen. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor; auch ein mündlich vereinbartes Darlehen ist wirksam. Genau darin liegt aber das Problem: Wer später beweisen muss, dass es sich um ein Darlehen und nicht um eine Schenkung handelte, steht ohne schriftliche Vereinbarung schlecht da.

Ein schriftlicher Vertrag hilft in mehreren Situationen:

• Gegenüber der finanzierenden Bank: Sie will wissen, woher das Eigenkapital stammt und ob und wann es zurückgezahlt werden muss.
• Gegenüber dem Finanzamt: Ohne klare Vereinbarung kann ein Darlehen als Schenkung gewertet werden, mit möglichen Folgen für die Schenkungsteuer.
• Innerhalb der Familie: Geschwister, die selbst kein Geld bekommen haben, wollen im Erbfall nachvollziehen können, was mit dem Betrag vereinbart war.
• Bei Trennung oder Scheidung: Haben Eltern einem Paar Geld gegeben, ist entscheidend, wer Darlehensnehmer ist und ob das Geld zurückgefordert werden kann.

Was in den Darlehensvertrag gehört

Ein Familiendarlehen muss nicht kompliziert sein. Die folgenden Punkte sollten aber klar geregelt werden:

1. Vertragsparteien: Vollständige Namen und Anschriften. Gerade bei Paaren sollte feststehen, ob beide Partner gemeinsam Darlehensnehmer sind oder nur einer.
2. Darlehensbetrag und Auszahlung: Höhe, Zeitpunkt und Art der Auszahlung. Eine Überweisung mit Verwendungszweck ist als Nachweis besser als Bargeld.
3. Zweck: Zum Beispiel „zur Finanzierung des Neubaus eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück …“. Das ist keine Pflicht, erleichtert aber später die Zuordnung.
4. Zinsen: Zinssatz oder ausdrücklich „zinslos“, dazu die Fälligkeit der Zinszahlungen. Ohne abweichende Vereinbarung sind Zinsen nach § 488 Absatz 2 BGB jeweils nach Ablauf eines Jahres zu zahlen.
5. Rückzahlung: Monatliche Raten, feste Laufzeit oder Rückzahlung in einer Summe. Ein Tilgungsplan als Anlage macht die Vereinbarung nachvollziehbar.
6. Sondertilgungen: Ob und in welcher Höhe der Darlehensnehmer vorzeitig mehr zurückzahlen darf.
7. Kündigung: Fristen und Gründe, zu denen beide Seiten das Darlehen beenden können (siehe unten).
8. Sicherheiten: Etwa eine Grundschuld am Haus. Deren Eintragung im Grundbuch läuft über einen Notar.
9. Regelung für den Todesfall: Was mit der Forderung passiert, wenn der Darlehensgeber stirbt, und ob sie gegebenenfalls erlassen oder auf den Erbteil angerechnet werden soll.
10. Unterschriften und Datum aller Beteiligten, idealerweise in zwei Ausfertigungen.

Wer nicht bei null anfangen möchte, kann mit einem Muster arbeiten. Das Portal juristische-dokumente.de bietet zum Beispiel eine kostenlose Vorlage für einen privaten Darlehensvertrag mit Hinweisen zur Rechtsgrundlage, die sich online ausfüllen und als PDF oder Word-Datei herunterladen lässt. Eine Vorlage ersetzt keine individuelle Beratung, sorgt aber dafür, dass die wichtigen Punkte nicht vergessen werden.

Kündigung nach § 488 BGB: Wann das Geld zurück muss

Viele Familiendarlehen werden ohne festes Rückzahlungsdatum vergeben, nach dem Motto „zahl zurück, wenn es geht“. Für diesen Fall enthält § 488 Absatz 3 BGB eine klare Regel: Ist für die Rückzahlung keine Zeit bestimmt, wird das Darlehen erst fällig, wenn der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Ist das Darlehen zinslos, darf der Darlehensnehmer es auch ohne Kündigung jederzeit zurückzahlen.

Für Bauherren kann diese gesetzliche Regel riskant sein. Brauchen die Eltern das Geld unerwartet selbst zurück, etwa für Pflegekosten, könnten sie das gesamte Darlehen mit dreimonatiger Frist kündigen. Wer langfristig plant, sollte deshalb eine feste Laufzeit mit Ratenzahlung vereinbaren oder die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließen. Daneben gibt es gesetzliche Kündigungsrechte, etwa für den Darlehensgeber nach § 490 BGB bei einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers. Wichtig ist, dass die vertragliche Regelung zur Baufinanzierung passt: Die Raten an die Familie müssen neben der Bankrate dauerhaft tragbar sein.

Abstimmung mit der Bank

Ob die Bank ein Familiendarlehen wie Eigenkapital behandelt, hängt von ihren eigenen Vorgaben und vom Vertrag ab. Banken achten typischerweise darauf, ob das Privatdarlehen kurzfristig zurückgefordert werden kann und ob es im Rang hinter dem Bankdarlehen steht. Es lohnt sich, den Vertragsentwurf vor der Unterschrift mit der finanzierenden Bank zu besprechen, damit Kündigungsregeln und Sicherheiten nicht mit der Baufinanzierung kollidieren.

Steuerliche Hinweise im Überblick

Die steuerliche Seite hängt stark vom Einzelfall ab. Einige Grundregeln helfen bei der Orientierung:

Zinsen beim Darlehensgeber

Zinsen, die Eltern oder Großeltern erhalten, sind bei ihnen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Dafür gilt der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro pro Person, bei zusammen veranlagten Ehegatten 2.000 Euro (§ 20 Absatz 9 EStG). Darüber hinaus gilt grundsätzlich die Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Bei Darlehen zwischen nahestehenden Personen gilt sie nach § 32d Absatz 2 EStG allerdings nicht, soweit der Darlehensnehmer die Zinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen kann, zum Beispiel bei einer vermieteten Immobilie. Dann wird der persönliche Steuersatz angewendet. Beim selbst genutzten Eigenheim sind die Zinsen für den Darlehensnehmer in der Regel nicht absetzbar.

Zinsloses Darlehen und Schenkungsteuer

Ein zinsloses Darlehen bleibt ein Darlehen, der ersparte Zins kann aber als Schenkung gelten. Für die Bewertung des jährlichen Nutzungsvorteils einer Geldsumme nennt das Bewertungsgesetz in § 15 Absatz 1 einen Satz von 5,5 Prozent, wenn kein anderer Wert feststeht. Dieser Vorteil wird auf die Freibeträge angerechnet. Nach § 16 ErbStG betragen diese unter anderem 400.000 Euro für Kinder je Elternteil, 200.000 Euro für Enkel und 500.000 Euro für Ehegatten; sie gelten jeweils für Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren. Bei üblichen Familiendarlehen wird der Freibetrag häufig nicht erreicht, bei hohen Beträgen und zusätzlichen Schenkungen sollte man aber nachrechnen.

Vertrag auch tatsächlich so leben

Verträge zwischen Angehörigen werden steuerlich vor allem dann genau geprüft, wenn Zinsen abgesetzt werden sollen. Das Finanzamt achtet darauf, ob die Vereinbarung klar ist, wie unter Fremden gestaltet wurde und tatsächlich so durchgeführt wird. Raten sollten daher pünktlich und per Überweisung gezahlt werden. Bei größeren Beträgen oder Vermietungsabsicht ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.

Praxis-Tipps für Bauherren

• Auszahlung und jede Rückzahlung per Überweisung mit eindeutigem Verwendungszweck dokumentieren.
• Tilgungsplan als Anlage beifügen und bei Änderungen schriftlich anpassen.
• Geschwister informieren oder die Anrechnung im Erbfall im Vertrag oder Testament regeln, um späteren Streit zu vermeiden.
• Bei Paaren festhalten, wer Darlehensnehmer ist, und die Regelung im Fall einer Trennung bedenken.
• Den Vertrag vor der Unterschrift mit der Bank abstimmen, damit Kündigungsrechte und Rang zur Finanzierung passen.

Ein gut formulierter Darlehensvertrag kostet wenig Zeit und schützt die Familie vor Missverständnissen. Gerade weil beim Hausbau ohnehin viel Papier zusammenkommt, lohnt sich diese eine Seite mehr.